5163405817
    Thumb

    質問

建物の維持管理

エレベーター点検の回数を減らしたい

15

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

大規模修繕工事

管理組合法人の土地取得

10

    Thumb default icon 2

    質問

建物の瑕疵

賃貸マンション漏水についてⅡ(2)

0

    Thumb default admin icon

    質問

建物の維持管理

エレベーターのメンテナンス契約の種類と内容について

6

    Thumb dscn0174

    質問

建物の維持管理

雪の日

17

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の会計

大規模修繕工事

過去の理事長、管理会社の責任について

7

    Thumb

    質問

住まいのトラブル

その他

私道への無断駐車をやめさせる方法があったら教えて下さい。

3

    Thumb

    質問

住まいのトラブル

その他

駐車場料金の請求について

12

    Thumb default icon 1

    質問

建物の維持管理

住まいのトラブル

玄関ドアが閉まりにくくなりました

32

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

組合活動協力金に反対してくる棟外区分所有者

22

205-484-6936
(203) 964-5661

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

test質問です。破棄してください。修正します。

理事会の委任

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは築30年、20世帯で、居住者も高齢者が多く、
管理組合活動も理事会が年数回しか行っていない小規模マンションです。
理事会も4名の内、出席者があつまらず、理事会が成立しないことも
かなりあります。
理事会を成立させる為に、理事会の委任状をだすことも検討しています。
管理会社の担当者は理事会での委任はできませんと言っていますが、
知り合いのリゾートマンションを所有している方は、リゾートマンション
では委任しないと理事会は、ほとんど成立しないので、理事会でも委任状を
集めているとのことでした。

理事会の委任は本来はどのように認められているのでしょうか?
教えてください、宜しくお願いいたします。

総会招集手続きに瑕疵があった場合について

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

この半年間に、臨時総会が1回、通常総会が1回ありましたが、一部の区分所有者に招集通知が発送されていない事実が発覚しました。
原因は管理会社の事務的なミスか、業務懈怠か、まだわかっていません。
この失態に理事会が関与していないことを管理会社は認めています。
臨時総会の議案は大規模修繕工事の承認と、修繕積立金の徴収額の値上げに関するものでした。
通知が発送されなかった人数も不明で(管理会社は、外部居住者の数名と言っています。)彼らを抜かした状態で議案は可決され、大規模修繕工事は既に着工しています。
過ぎてしまった時は戻すことができませんが、このような場合どのように対処すべきでしょうか?

(581) 829-0632

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸、築21年めのマンションです。11年前に1回めの大規模修繕工事をおこないました。次回はオリンピックが終わった4年後の2021年に行なう予定です。1回目にはなかったのですが、数期前に「適正修繕委員会」という委員会ができ、理事会役員と特別委員がメンバーで毎月開催しています。1回めには、「大規模修繕委員会」を立ち上げましたが、日常的に「修繕委員会」等がある管理組合は、大規模修繕工事の際には、別に「大規模修繕委員会」を立ち上げるところが多いのでしょうか?その時のメンバーは「修繕委員会」とまったく別になるのでしょうか?それとも、今ある「修繕委員会」で大規模修繕工事も担当するのでしょうか?

ルーフバルコニーの庭園

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最上階にお住まいの方がルーフバルコニーに庭園を造ってしまいました。
管理会社からの点検報告で分かったので、管理会社から基に戻すように
伝えてもらったのですが、購入時にルーフバルコニーは何に使ってもよい
といわれ、庭園を持つことが夢だったらしく、さらに数百万円かかった
ので、今さら戻すつもりはないとのです。管理員から枯葉などで排水口
が詰まるとの報告をうけており、また数年後には大規模修繕工事も予定
されているので、なんとかしたいと思います。
やはり法的手段しかないのでしょうか?

5149369563

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

網戸が全戸についているマンションです。夏にひょうが降りました。我が家の網戸も敗れてしまいました。管理組合に被害の報告が8件ほどあり、8件分を1事故として火災保険に申請をしたのですが、その後4件が名乗り出てきました。被害の申し出を掲示板で募ったのですが、その方は外部所有者で賃貸に出しているので掲示板を見てなかったようです。この場合、保険では同じように「ひょう被害として」申請できるのでしょうか?管理会社の担当者も応えられませんでした。

大規模修繕はオリンピックの前か後が良いのか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕委員会に出てもう一つの疑問。あと5年くらいまでに実施を考えるそうです。東京オリンピックの前と後どっちがお得でしょうか?やっぱり後でしょうか?「オリンピックのすぐ後だとして、すぐはかえって高くなるのでは」という人がいました。どうなのでしょうか教えてください。

424-291-5908

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕委員になりました。修繕委員会に出て素朴な質問です。そこでは、春工事・秋工事と言っていましたが、夏とか冬はダメなのですか?町中を見るとビルの工事は1年中どこかでやっていますよね。マンションの大規模だけ春工事・秋工事の意味が良く解りません。教えてください。

down-covered

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションでは電話債権を管理費会計で債権計上しています。
また、管理費等の未収者に延滞遅延金を計上していますが、遅延金の
免除依頼がありますが、債権放棄は全員合意が必要で聞きました。
管理組合ではどうすればよいでしょうか?

管理組合法人化について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合を法人化することになったのですが、印鑑は新しく作る必要があるのでしょうか?

2562038335

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸、築21年めのマンションで管理組合理事をやっています。前期は理事長をやっていました。
現在、役員は6人ずつ1年任期で全員交代になっています。
前期から、「任期2年半数改選」を検討し、ようやく今の理事会でまとまりそうです。

人数を6人から8人に
任期を2年にし、4人ずつ毎年改選

これから、住民に対して啓蒙をしていこうと思っています。
そこで、同じように途中でこのように「役員任期の変更・半数改選」した管理組合さんの経験をお聞かせいただけないでしょうか?

みんな賛成してくれた、反対があった。
2年任期半数改選にしてこんなメリットがあった、などなど。

民泊等の規約改定について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の所有している投資用のワンルームマンション(44戸 築12年)で、
民泊を禁止するか、可能とするかでもめています。
駅から徒歩3分にあり、都心にも電車で20分もかからない場所なので
常に部屋は借り手がいます。
既に一部(約6戸程度)はサブリースで運用しているらしく、サブリース
会社が1週間~1ケ月程度のウィークリーマンションとして貸し出しており
その部屋(6戸程度)は人の出入りが多く、時には旅行者も利用している
とのことです。
一部の民泊反対者は、民泊では安定した収益を望めない、居住環境が悪く
なる事から普通に部屋を借りる人が減るなどとネガティブな意見が出ています。
私自身も民泊に興味があり、民泊をすることにより収益増も望め、民泊利用を
する際のルールをしっかり決め、守らせることで、居住環境も守れると思って
おります。
お聞きしたいのは、既にウィークリーマンションとして利用しているのに
民泊等の禁止ができるのか、民泊等を許可した場合は、どのようなルールを
決めておくと良いのかを知りたいです。
なお、マンションの規約では、「専ら住居とするほか、周囲に迷惑の掛からない
小事務所等に利用することもできる」とあります。

宜しくお願いいたします。


952-907-2215

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ガスの感知器が入居当初からあるマンションです。理事会で初めての交換を考えています。「地震や器具の故障でガスが漏れたら自動でガスが止まるから、感知器は不要。」「感知器は専有部なので個人で交換するのが当然」「たとえ専有部でも全戸一斉に交換となれば、管理組合で費用は出すのが当然。」と意見が割れています。そもそも不要なのか?費用はどこが出すの?みなさんのマンションでは如何でしょうか?

917-620-2615

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

感震ブレーカー付分電盤の取付が総会で決議されました。既に個人で分電盤を新調済みの家庭には感震ブレーカーのみを取り付けることになりました。しかしメインブレーカーは共用部と繋がっており準共用部といえますが感震ブレーカーは共用部と全く繋がりがないので専有部分だと思います。
①専有部分に該当する設備を総会で決めたこと自体が無効ではないでしょうか
②安全のためなら管理組合に専有部分についても強制できる権限があるのでしょうか
③強制出来るとしても管理組合が指定した感震ブレーカー以外の簡易型やコンセントタイプなどを選択をする権利はあると思いますがいかがでしょうか

エレベーター保守点検

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

こんにちわ、エレベーター保守点検について質問です。
理事の中で、以前すんでいたマンションでは保守点検を独立系に変更して
保守費が半額になったことから、当マンションでも変更してはという意見が
でました。管理会社も他のマンションの実例を聞いたら、独立系に変更
した管理組合もあり、特に支障はないとのこと。
しかし、理事会の中の一人が、人命に関わる事だから慎重に進めたいといい
独立系に変更する事を反対しています。
私は自動車で例えるなら、車検をメーカーに出すか、街中の民間車検や
コバックに出すとしたら、多くの方は民間車検やコバックなどのチェーン
店を使っているのではといったところ、その方は、自分は必ずデーラーに
車検を依頼しているとのことで、例えが悪かったと、後々反省した次第です。

この理事の方が、エレベーター保守点検を独立系に変更する事に賛成してもらう
ように説得する良い案はありませんか?

宜しくお願いいたします。

(816) 585-2736

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

火災警報器が設置義務化になった時、管理組合で負担して全戸配布されました。
それから年月が経ち、誤報も多くなってきましたので理事会では設置替えをどうしようかという事になりました。
火災警報器は全体に連動しているものではなく、すでに新しいものに個人で替えているところもあります。
本来は専用部分とされるのが妥当かとも思われますが、設置時に全戸配布されていることも考えましたら、今更専用部分だという主張もおかしいかなとも思います。

今回見積もりを取って気が付いたのですが、消防法で設置しなければいけないのは台所と寝室とのことです。
ところが、各家庭によって寝室として使う部屋数はまちまちのはずです。
独身とかご夫婦だけでしたら寝室は1室だと思いますし、お子さんがいればもっと増えます。

最初に配布した時には、1戸にいくつ(経費からみると2個)という割合で配布しているようで、消防法も考えられていなかったようです。
長期修繕計画にも入っていませんし、火災警報器を共用部分とみなすという総会決議もされていません。
現状ではどう見ても専用部分と判断されるものですが、今後、組合の負担で配布するとしたら、修繕積立金の配布に不公平が出るとも考えられるのですが大丈夫なのでしょうか。

9047669329

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

輪番で役員が回ってきて、アミダで理事長になってしまいました。
滞納が起こった場合、理事長が直接その人と話をしなければいけないのでしょうか。住民同士などで気が引けるのですが。
管理会社との契約では督促などしてくださることになっていますが、電話や手紙で返事がない場合には弁護士さんに依頼しないといけないのでしょうか。
当方では顧問としてマンション管理士さんと契約しています。
マンション管理士さんにお願いすることもいけないのでしょうか。
いきなり弁護士さんにお願いするのも威圧的過ぎるように感じますし、滞納が起こるたびに毎回弁護士さんに依頼するのもどうかと思うのですが。

避難誘導灯はLEDにできますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

消防設備点検のたびに、館内のどこかしら避難誘導灯のバッテリーが交換時期にきているとの報告を受け、法律違反はしたくないので勧められるままに交換しています。
消費電力の少ないLEDにしたらバッテリーの交換頻度も下がらないかと思い、管理会社に尋ねたところ、避難誘導灯はLEDにできないという返答でした。
以前は、非常灯もLEDにできませんでしたが、最近良くなったと思います。避難誘導灯はどうでしょうか?

シェアハウス禁止について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

シェアハウス禁止について教えてください。
民泊禁止についてはいろいろと探せたのですが、シェアハウスについてはよくわかりません。
当然「脱法シェアハウス」は禁止しなければいけないと思うのですが、それは部屋を細かくいくつにも区切ってそれぞれに貸すからでしょう。
しかし、区分所有者が部屋を区切ることについては、躯体に影響がなければ組合として禁止はできないと思うのです。
また、複数の他人に貸すことについては、友人同士だったらどうなのでしょうか。節約のために友人同士とか、同じ会社に勤めている同士、変な例ですが籍の入っていない夫婦などの他人同士が借りたいという事もあると思うのですが、組合として禁止できるのでしょうか。

部屋を区切らずに例えば3DK/LDKだったら3人(組)に、4DK/LDKだったら4人(組)に貸すことはどうなのでしょうか。
それも禁止しなければいけないことになるのでしょうか。

シェアハウスだと民泊とは違い、ある程度長く住む人もいますよね。そうすると不特定多数とも違うし。
他の住民への迷惑度も民泊とは違う気がするのですが。

そもそも禁止する名目もわからなくなってきました。
禁止する場合の規約、使用細則の規定はどのようにしたらスッキリ全部を含められるのでしょうか。
教えてください。

ペット委員会

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちわ
私の住む築8年のマンションではペットの飼育が可能となっており、
私も犬を一匹飼っております。
最近、理事会でペット飼育のマナーが悪いとの掲示が多く、
ペット委員会を立ち上げようという動きになっているようです。
そもそも管理規約にペット飼育細則及びペット委員会細則があり
当初からペット委員会を運営していれば、ペットマナーなども
守れたことと思っております。

お尋ねしたいのは、建築後の入居当初に細則にあるペット委員会を
設置しなかったのは管理会社の怠慢でしょうか?
または管理組合の当初の理事会の怠慢でしょうか?
私の考えは当初は管理会社の言いなりに理事会を進めていたので
細則に記載があることをしなかったのは管理会社の説明不足が原因だと
思っております。
皆様のお考えを教えてください。

stoneworker

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

952-452-2615

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

(484) 203-6012

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

8077557466

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

2045128098

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

(719) 963-9154

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

隣との壁

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

7166842225

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

773-690-3260

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理士って違法行為に無頓着な人が多くいませんか。
滞納費について管理組合の者として、組合員と交渉してみたり内容証明を送ってみたり、支払督促や訴状作成などの手伝いをしたり。会計については確定申告の手伝いをしたり。
交渉や内容証明作成は、有償であれば犯罪です。(弁護士法・行政書士法)
もっとまずいのは、裁判書類については、”無償であっても”作成・作成の手助けはもちろん、アドバイスすらも業として行う事は犯罪です。(司法書士法)
同様に確定申告関係も、”無償であっても”アドバイスすらも行政職員を除いて税理士以外が業として行う事も犯罪です。(税理士法)

単なるコミュニティサイトで素人が話をしている分にはまだ「業として(反復継続)」とは言えなかったりしますが、プロを名乗っている以上は反復継続しており、犯罪行為をしているのは明らかで本当に情けないと思います。
大手のマンション管理士のサイトでも、滞納対処の実績とか顧問契約内容として違法行為が堂々と載っています。
このサイトから飛んで見たマンション管理士のサイトにもやはり違法行為が載って居るのが何件か。

他にも、完全に公道なのに勝手に、「利便性を考えて道路にスロープを置いてみた」なんて言って喜んでいるマンション管理士も居ました。他の通行者や通行自転車の転倒とかを全く考えておらず飽きれるばかりです。

違法行為については管理組合を通じて私たちが責任を負わされるのに、自称プロのマンション管理士を雇って手放しで喜んでいる理事達にも辟易します。

みなさんはマンション管理士をしっかり監督できていますか。
もし違法な業務をしていたマンション管理士が居るなら、顧問料などの返還を求めるべきです。

5878268888

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

賃借人の駐車場利用料の未収金

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社が賃借人(数十人)の借りている駐車場利用料金を請求せずに1年以上も放置していました。未収納金として、毎月の月次報告には記載していましたので、理事長も確認していたはずですと言って、管理組合にも責任があるような対応です。
確かに月次報告書には記載ありますが、毎月の理事会で会計報告があるので、理事長は月次報告書を見ておらず、理事会の資料には区分所有者の未収報告だけされていました。貸借対照表には駐車場未収金として百何十万円にもなっておりましたが、管理会社の担当者が意図的の報告をせずに済ませていたように感じます。

お聞きしたいのは、請求もせず(管理会社の経理担当者は請求書を作成していたのに担当者が郵送または投函しなかったことが判明)に未収となった駐車場利用料金について、利用者から回収できなかった場合の責任の所在です。

管理会社に賠償請求ができるのでしょうか?

専門家の皆さまのご意見をお聞きします。

240-323-4277

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

570-854-0459

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb kosumosu

メロディー さん

Thumb

三毛猫 さん

Thumb 120617 204425

cocoa さん

Thumb p1010442

海 さん

Thumb images 3

どすこい さん

Thumb 2015 11 22 17.26.25

naruto さん

Thumb default icon 2

管理(すが さとし) さん

Thumb 2011 0801 141122 p1010648

はるさん さん

Thumb default icon 2

ブリッジ さん

Thumb default icon 2

けにゃむ さん